港务区房价“香”吗?秘密,就在三重价格差!_天天热推荐
来源:腾讯网    时间:2023-05-06 21:05:22

4月3日,当我们打开朋友圈被吓了一跳,不少中介都在转发港务区房价即将集体破2万/㎡!

但仔细一看,不对,说的是“预测”,说是港务区现在地价变高,房价马上就要集体过2万/㎡,但令我不解的是,这个套路好像2018-2020年在沣东新城、沣西新城已经上演过,这恐怕就是大家常说的“捧杀”吧。


(相关资料图)

不管港务区现在市场有多热,大家心里一定要清楚,与高新比,港务区产业很嫩;与西咸比,港务区缺少一个“国家级”头衔;与航天、沣西比,港务区少了一点科技产业底蕴;与经开比,港务区的工业岗位太少了......

港务区有什么?有中欧班列集结中心,有“十四运”遗产,有丝路国际商事示范区规划、有五大场馆、有三条地铁、有十大央企区域总部、有13栋超高层、有五大名校IP、有两个超级公园,还有一大批签约项目,说是要在今年动工......

但这些真的对于购房者会形成绝杀么?似乎并没有。其实,最关键的临门一脚,还是价格低,所以有一定的投资预期!

目前,西安的新房市场均价在1.7万/㎡,港务区的新房均价在1.52万/㎡,相比之下,还有一定的价格差。

作为楼市热点,港务区从一开始的“打怪升级”,发展到今天,我们收集到的信息是:人们将港务区与三原县城比较、与高陵&泾渭比较、与咸阳高新区比较、与泾河新城比较、与秦汉新城比较、与沣西新城比较、与沣东新城比较、与高新区比较,似乎一直是在升温。

为什么港务区的热度,并没有像空军们所说的“后全运时代”一泄如注?也没有像某些专家们预测的,港务区的房价支撑不起改善盘,只要做大面积产品,一定是滞销,甚至于拖垮房企?很重要的一个原因,就是价格。

以约190㎡的大平层为例,港务区可以把价格做到1.7-1.9万/㎡,毗邻奥体中心板块,还有河景资源,还可以带好学校、邻公园、旁边还有地铁、医院、商业,这些几乎是已经全部兑现的,但在其他开发区可以实现么?略微有点难,至少眼前做不到。

于是,我们看到一部分高新的刚需、曲江的刚需、经开的刚需、航天的刚需到了港务区之后,却成了改善盘的主力军,这也是为什么港务区被称为“刚需乐园”,而且对于这个片区信心十足,因为,他们了解过之前片区的现状。

应该说是,高新、曲江、沣东、沣西的高价盘,成就了港务区的热度,人口流量跟着价格,一路被吸引到了这里。

目前,港务区处于一个十分微妙的阶段,“三重价格差”成为区域吸取西安流量的关键,没有之一!

其一,外部与高新的房价差:目前西安辖区内最火的两个板块,高新区均价2.5万/㎡、港务区均价1.52万/㎡,二者均价有1万/㎡价格差。通俗一点来说,总价300万,高新买个120㎡三室,港务区买个190㎡大平层,这就导致,虽然港务区位于西安东北,但却吸引全市流量进入。

其二,内部新房二手价格差:目前港务区一二手房倒挂比较明显,以全运村三期-子衿苑北苑为例,2020年5月份,新房1.3万/㎡,2023年5月份,二手达到2万+,高层2.0-2.1万/㎡,小高2.2-2.3万/㎡。除此之外,高新、华润、电建、广汇、陆港等项目均有1-0.5万/㎡的价格差,二手房流通性较好,反映了区域的真实现状。

其三,秦汉大道南北价差:港务区以秦汉大道为分界线,可以划分为:南区、北区,目前北区开发势头渐起,但一路之隔价格差并没有特别明显,如果要推动人口向北区流入,大概率是拉升南区价格,例如南区新房上调至1.7万/㎡,北区无名校覆盖板块控制在1.5万/㎡。

当前西安市场大面积供地的板块,主要是西咸新区、高新区、东北板块以港务区为主,但西咸楼市发展较为“独立”,主城区反倒倚重“西南-东北”,从2018年以来便是如此,已经持续了五六年之久。

接下来,港务区楼市发展将跨过秦汉大道,但“三重价差”必须要有,否则为什么一定要去港务区?难道长安区、沣东、沣西不香么?

港务区楼市发展,基础还很薄弱,与沣东、沣西相比,承接高新产业外溢较少,但发展足够集中,可呈现的亮点比较多。

在2018-2021年沣东新城、沣西新城发展本来是气势如虹,结果房价突然之间就跳到了紧追高新、力压城南、航天,2万+项目比比皆是,本来是承接主城外溢,结果变成了与高新叫板,最后可想而知,几乎是腹背受敌。

什么是“腹背受敌”?一方面,要与西安的高新、曲江、雁塔等片区比拼价格,还要比拼综合实力;另一方面,还要与沣西新城、咸阳的高新区、北塬、兴平渭河南岸的地块比拼价格,还要比拼未来预期。

如果港务区的新房立即、集体飙升到了2万/㎡,你还会考虑么?不会,三重价格差被抹平之后,这是违背帕累托法则的,而且还可以考虑经开、浐灞、沣东、沣西等等十多个选项,为什么一定是港务区?当然,这只是新房......

于是,我们看到了,现在鼓吹港务区新房价格的人在做什么?他们在重复曾经的动作,进行新一轮的捧杀!

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