观点网 3月23日，中海物业披露了2022年业绩并召开投资者业绩会。

根据年报显示，中海物业2022全年营业收入为126.89亿港元，同比增长34.4%，净利润16.88亿港元，同比增长27.9%。但第三方和非住领域的拓展未达预期，而增值服务则掉速明显，占总收入的比重明显收缩。

财务方面，中海物业近5年毛利率出现4连降，不过，在环境重压之下，中海物业并未如其他同行一般，计提过多的资产减值损失。

(资料图片仅供参考)

未达标的目标

2021年，中海物业提出了一系列包括“内生外拓1:1”、“主要指标年复合增长率超过30%”等目标在内的十四五期间战略规划。然而，2022年物管行业遭受重创，众物企业绩普遍下行，中海物业亦不例外，从最新公布业绩数据来看，其未能兑现业绩增长战略目标。

具体来看，中海物业2022全年营业收入为126.89亿港元，净利润16.88亿港元，毛利率下跌1.5个百分点至15.9%。

规模方面，截至2022年末，其在管面积增长23.2%至3.2亿平方米，其中约67.2%源于关联方，32.8%来自外拓，而在新增项目中，外拓项目的占比过半，达到了55.7%。不过中海物业本身启动外拓较晚，一直到2020年，中海物业源自中海及中建系的项目占比还高达91%，因此综合来看，其近年来的外拓活动相比竞争对手仍然落后较大身位。

收入结构上，中海物业2022年的增值服务发展表现出了明显颓势，其非业主增值服务营收占比由18.9%下跌2.3个百分点至16.6%，住户增值服务的营收占比也由8.6%下降1.7个百分比至6.9%。由于增值类业务相比基础物管服务抗周期性较弱，受环境影响也较为明显，增值服务掉速也是2022年上市物企的一个普遍表现。

此外，中海物业近年也布局了在非住宅领域的拓展，其全年新增项目中非住项目的面积占比达到31.8%，但截至2022年末，中海物业业态构成仍以住宅为主体，管理面积中有75.5%为住宅。

项目方面，中海物业2022年中标了其首个城市服务项目，即乌鲁木齐市沙依巴克区友好北物业城市服务项目，作为规模大型的国资物企，中海物业在城市服务领域进行布局较晚，，虽然中海物业的国资身份仍能给予其该方面发展的助力，但这一蓝海已有不少物企进行大面积布局。

据观点指数不完全统计，中海物业2022年中标项目包括国家游泳中心（水立方），成都金融创新中心、浙江台州高速公路等。

中海物业过往在收并购方面的表现一直不甚积极，唯在2022年以7610万元的代价、11.2倍的PE收购了广州利合物管，完成了一宗小型收并购的落地。利合物业主要是广州亚运城物业管理公司的主体，通过本次收购，中海物业将承接广州亚运城项目的管理和运营。

另外，中海物业2022年所管理的香港方舱项目产生的收益和疫情成本产生了对冲效应，实质一定程度抵消了疫情带来的负面影响，该正负两方面影响预计在2023的业绩中都不会再显现。

总结过往数据来看，过去3年，中海物业在管面积复合增长率为28%，净利润为29%，营收为32%，和十四五规划所设定的目标“利润增速大于营收增速、营收增速大于面积增速”相比，营收和利润有一定倒挂，30%的主要指标增长目标并未完全达标，未来能否达成有不小压力。

重压之下的财务

2022年，环境重压之下，物管行业各项财务指标都有显著恶化，其中毛利率的下行最为明显，中海物业也不例外。2018-2022年，中海物业毛利率分别为20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已经四连降。

2022年行业受疫情影响较大，中海物业全年因疫情产生了约7190万港元的额外成本，若剔除该部分影响，中海物业2022年毛利率则约为16.5%，相比2021年有一定微升。

从今年已发年报物企的数据来看，由于宏观及地产经营环境的恶化，作为地产产业链的一环，大多数物企都进行了大比例的坏账计提，对净利润造成较大不良影响，大量物企甚至转盈为亏。

资产减值损失反映的是经过减值测试过后，从会计处理角度企业对未来的某种市场预期，物业企业属于轻资产行业，持有资产的主要构成为各类应收款以及现金、商誉等，其中现金风险较低，中海物业过往并购较少也不存在过多商誉，主要是应收款部分会存在减值风险。

中海物业在2022年财报中并未计提过多资产减值损失，在恶劣的宏观环境下，与其他物企不同的是，中海物业甚至还调低了计提减值损失的比率，由2021年的9.0%下降至6.6%，其全年计提减值损失仅为5050万港元。

中海物业本次相对其他物业企业计提了较少比例的资产减值损失，可以从两个不同角度进行解读，一是其他物企计提较多减值损失除了是受环境下行影响外，还有可能是源于部分物企过往业绩“注水”过多，同时关联方支付力大幅下降，因此本次计提大比例坏账相当于对相关业务进行“清洗”，而中海物业该类业务可能相对较少或关联方仍维持有较高的支付能力故没有进行过多计提；二则可能是中海物业应收款部份相对其他物企，其对于回款有较大信心。

不过，中海物业2022年回款实际也受到较大影响，其2022年的贸易应收款及应收保固金规模从上年的15.25亿元增加47.34%至22.72亿元，增长比例要显著高于营业收入增幅，而且与此同时，中海物业的应收账款周转率也由2021年的7.28次下降到了2022年的5.62次。

另外值得注意的是，在在手现金达46.91亿元的情况下，中海物业去年还产生一笔约7亿元的短期银行借款，并产生了约1400万元的财务费用，虽然中海物业年内借贷利息的加权平均毛利率也较低，仅为2.72%，且大部分有息负债已进行偿还，但物业企业借入大额有息负债在行业中仍是较为少见的动作。

在物管行业中进行同期横向比较，中海物业2022年的业绩表现仍属于头部水平，但同样也表现出了大量环境重压的痕迹。

上个月，中海物业发生了较大的人事变更，杨鸥辞任了中海物业执行董事、行政总裁等职务，并由肖俊强进行继任。本轮人事换班或许将为中海物业带来一些新的改变。

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